マンションの耐用年数を左右する3つのポイント

アパート・マンションなどの不動産物件には耐用年数が定められていますが、その年数よりも早く建て替えが必要になってしまうこともしばしば。コンクリート造の物件の場合、法定耐用年数が約半世紀なのにも関わらず、今回はその理由をご紹介します。

コンクリートマンションの寿命は、法定耐用年数47年とされていますが、建て替え着工時期は築後37年が平均となっているそうです。物件により状況も異なりますが、建材や工法等によっても建物の寿命に差が出ているようです。また、高度成長期に建設されて欠陥や劣化の激しさにより取り壊されていった建物なども多くあります。見た目が同じようなマンションであっても構造やメンテナンス環境によって寿命に違いが出てきます。実際に個々のコンクリートマンションは、どのように耐用年数を考えているのでしょうか。

まず第一のポイントは劣化しにくいかどうかです。コンクリート自体の強度もコンクリートの水セメント比によって変わってきますし、かぶり厚によっても耐用年数が大きく変動します。かぶり厚が厚いほど寿命が長く、かぶり厚4センチメートルの場合で100年持つと言われています。住宅性能表示制度を見ると、構造躯体の耐久性や劣化の軽減などを知ることができるので参考にしてください。

建物を長持ちさせることにも繋がる第二のポイントは、設備メンテナンスのしやすさです。
コンクリートなどの構造躯体に比べて、エアコンやエレベーターなど耐用年数の短くなる内装や設備配管類は、随時点検、清掃、補修が必要になります。そういった維持管理が行いやすいこと、特に設備配管が埋設されていたりしてメンテナンスが行いづらい建物だと、耐用年数が大きく短くなってしまう可能性がありますので、メンテナンスがしやすいことが重要です。

点検が構造躯体に影響を及ぼさないか、確認しづらい場所や立ち入りにくい場所に設備が設置されていないかなども大切ですね。いつでも点検や補修がしやすい環境が整っていない場合、問題発見が遅れたり、そもそも問題が発見しづらくなってしまい、物件の劣化を防ぐことが難しくなってしまいます。また前述の配管埋設に絡む点として、共用排水管などいわゆる道連れ工事を招きやすい構造になっていないかも確認しておきたいですね。劣化予防を考える上でも、定期的な修繕や点検の履歴の記録はきちんとつけておきましょう。

居住用マンションやアパートに限らず、全ての建造物の寿命を左右するポイントとして、外的要因があげられます。地震や台風、洪水などの自然災害や、火災や交通事故などの人災によって損害を被る可能性はゼロにはなりません。

特に日本は地震が多いため、構造躯体の耐震性が耐用年数に大きく影響するとも言えますね。もちろん建物自体の強度も関係して来るでしょうが、大規模な地震が起きた際のメンテナンス性が高く、骨組みの構造補修など地震が起きた後の対応が取りやすいことが重要です。

一時期話題になりましたが、いわゆる欠陥マンションの場合は全損のリスクも高まりますし、全損まではいかなくとも修繕不可能になる場合もあります。物件の耐久性の目安としては政府の定めた「長期優良住宅」等の基準もありますので、それらの基準に加え損傷防止性能を確保できれば耐用年数も長くなります。