中古アパート経営の魅力解明！少ない資金でも始められる？！

賃貸アパートを経営していると、色々な要望が出てくると思います。2棟目の物件がほしい、少ない資金で始めたいなど、前向きな要望をお持ちの方へ「中古アパート経営」についてご紹介致します。メリット・デメリットなど、今後の経営・物件購入のご参考になれば幸いです。

不動産投資聞くと何を連想しますか？J-REITや土地の売買、アパートやマンションの賃貸経営を連想した方が多いのではないでしょうか。しかし、リスクも多い不動産投資について「多額の運用資金が必要だから自分とは関係ない」と思っていませんか？実は、投資はもっと身近なもので、一般的なサラリーマンや公務員の方でも、アパート経営は可能です。

自己資金が足りない場合、不動産ローンに力を入れている銀行や日本政策金融公庫からの融資などを活用し、自己資金を大きく上回る借り入れを行う「レバレッジ」を掛けることで、不足を補うことができます。場合によっては頭金を用意する必要もありますので、目ぼしい物件があれば、その物件を基準に詳細を確認していきましょう。

そのように借り入れ比率を高めた中古アパート経営で、安定的なインカムゲインを狙います。毎月の安定した家賃収入を目的に資産運用を行いましょう。ただし、中古物件は購入前に物件状況を確認し、利回りなど経営試算をきちんと行う必要があります。購入後に大規模な修繕が必要となり費用が嵩んでしまっては、家賃収入があっても赤字となる可能性もあります。
自己資金にゆとりがある方は、マンションを購入して、購入価格より高く売却してキャピタルゲインを狙うのもいいと思います。

中古アパートなど賃貸経営のメリットは、ご存知だと思いますが入居者が決まれば「安定した家賃収入を得られる」ことです。入居者が退去するまでの平均期間は約2年間ですので、少なくともその間は安定した家賃収入を得ることができます。満室経営が実現すれば毎月の家賃収入だけで、不労所得での生活もできるでしょう。

また、区分マンションとは異なり、全室が空室になり家賃収入がゼロになるリスクが低くなります。前述のとおり、少ない自己資金でもレバレッジを掛けることで複数物件を所有することもできるのもメリットでしょう。地価が上昇した時は購入価格より高い金額で売却できますし、不動産投資の収益を担保に資金調達しやすく、資産運用を最適化することができます。

逆にデメリットは、空室が続いてしまうと維持管理費やローンの返済で収支がマイナスになることです。アパート1棟を賃貸経営する際は、当然リスクも高くなるのでサブリース・家賃保証などリスク分散のための工夫をする必要があります。また、古い木造アパートを購入する場合は、売却益を得られないケースも多いため注意が必要です。

空室対策は、フリーレントなどで入居条件を緩くする、リフォームや家具付きにして設備を整える、パートナー会社への依頼やネット掲載を活用し客付力をUPする、入居者を限定して特定の入居者を集めやすくするなど方法は多種多様です。物件の立地や設備状況を鑑みて、最適な対策方法を模索しましょう。他にも災害保険や耐久性のある物件選びも重要です。

中古アパートに限らず、不動産はすぐに現金化することが難しく、地価や経済状況、市場状況次第で価値が低くなる可能性もありますので、認識しておきましょう。

中古アパートの経営は家賃収入以外にも「持っているだけ」でメリットがあります。メリットは大きく分けて２つ、「税金対策」と「資金調達の容易化」が挙げられます。
建物の減価償却費や固定資産税などの経費は必要経費として控除でき、所得税や住民税の減額が可能です。そして、不動産は担保にもなるので、不動産を持っていない人よりも資金調達が容易になります。

物価が上昇しインフレとなった場合、中古アパートの価値も上がるためインフレ対策にもなります。地価上昇の好景気時に売却すれば、大きなキャピタルゲインを得ることもできます。
家賃収入以外にもまとまった金額を確保できるため、中古の不動産賃貸を個人年金の収益源にと考えている方は多いようです。高い価格での売却や安定した家賃収入のためには、住環境を維持するための修繕や客付けなど、常に創意工夫していく努力が必要となります。

収益物件の調査や物件選び、物件管理、売却までに得られる経験と知識は一番の資産になるでしょう。経営によって得た資産が、次の経営の成功と収益を得るカギとなります。真剣に経営に取り組むことが、賃貸経営を成功させる一番の秘訣かもしれませんね。