アパートオーナーが向き合うべき5つのリスク

賃貸アパート経営をされているオーナー…と一口に言っても、地域や物件などによって様々な悩みをお持ちだと思います。悩みを完全に無くすことは難しいかもしれませんが、事前に対策をすることで、悩みを軽減することはできます。これからアパート経営をされる方も、すでにアパート経営をされている方も、どのようなリスクが考えられるか確認しておきましょう。

アパート経営・マンションの経営というと「安定した収入が見込める」というメリットに目を奪われがちですが、様々なリスクもあります。その一つが「建物・設備の劣化と故障」です。

アパート・マンションなどの不動産物件は時間の経過とともに劣化が進み、外壁や共用部など目に見える範囲はもちろん、各種配管や健在であるコンクリートなど目に見えない部分も衰えていってしまいます。一般的な住宅設備の耐用年数は数十年ほどですし、建材や建築方法次第で想定していた耐用年数よりも早い時期に建て替えが必要になることもあります。劣化をできる限り緩やかにして物件が長持ちするように、メンテナンスや修繕を定期的に行うように心がけましょう。
※マンションの耐用年数については、以前にコラムを掲載していますのでご参考ください。

二つ目のリスクは「家賃収入がゼロになるリスク」です。せっかく賃貸アパート・マンションなどの収益物件を経営していても、入居者がいなければ家賃収入はゼロになります。ローンを組まずアパート・マンションを購入していればまだいいですが、住宅ローンを組んでいる場合は返済を貯蓄や給与から捻出しなければならず、満足な生活すら覚束なくなるでしょう。

賃貸経営は家賃収入が主たる収益源ですから、少しでも空室リスクを減らし、できれば満室運営を続けられるよう、常に何かしらの対策を行いましょう。

また、不動産を所有していると土地・建物に対してかかる固定資産税などの税金が毎年発生します。区分マンションの場合は毎月管理費や修繕積立金もかかりますから、家賃収入がゼロになってしまうとオーナー様の収支バランスが崩れ、想定していた経営プランの実行すら間々ならなくなってしまう可能性があります。

建物の設備と環境も整え、入居者も集まって家賃収入も生まれて一安心！…と思っても油断してはいけません。次の考えられるリスクは「入居者トラブル」についてです。家賃滞納や楽器やオーディオ類による騒音、ゴミの分別やゴミだしのルール違反によるカラスの被害など、小さいものから大きなものまで様々なトラブルが考えられます。場合によっては入居者同士がトラブルになるケースもあるでしょう。

また、退去時の原状回復費用や契約更新時の家賃改定の際にトラブルになる場合もあります。地域によっては条例でクリーニング費用等についての基準が設けられていますので、重要事項説明書等で条件を明示し、入居者の方にも納得してもらった上で契約するのが良いでしょう。

賃貸アパート経営・マンション経営は人ありきの商売ですから、なるべくトラブルが発生しないように、万が一発生してもあらかじめ対応を準備してくようにしたいものです。

リスクは人や経営にかかわるものだけではありません。地震、台風、水害などの「自然災害」も大きなリスクと言えるでしょう。その他にも火事や交通事故など人的災害に見舞われることも想定されます。天災・人災共にゼロにすることのできないリスクです。

災害の被害は保険に加入しておくことで修理費用を捻出することもできますが、何も対策を考えていない場合は修理費用を全て自費で賄わなければなりません。地域の被害状況によりますが全壊して復旧の目処がつかない…ということも起こりえるのです。

火災保険や地震保険などの各種保険で災害リスクに備えておく必要があるでしょう。物件の立地や現状を考え、最適な保険を選ぶことも重要です。すでに保険加入済みであれば、風水災害などが補償内容に含まれているかを必ず確認しましょう。

通常のアパート経営・マンション経営におても、周辺状況や景気の好不調によって家賃相場が上下することはままあります。しかし、地方でアパート・マンションを経営する場合、学生や工場の従業員など特定需要に依存してしまっていると、「家賃を値下げしなければならない」リスクが大きくなります。

特定需要に依存している場合、例えば工場の従業員をメインターゲットに賃貸経営をしている場合だと、工場の閉鎖などによって入居者が一気にいなくなってしまう危険がありますよね？もしそのようなかたちで一気に空室になった時、新たに入居者を集めようと思っても、同じ条件では入居者が集まらない可能性が高くなります。そうなると、家賃を下げるなどして入居者を確保しなければならなくなり、結果として家賃減額又は家賃収入がゼロに近づいてしまうことになるのです。

地主などもともと土地を持っている人や住宅ローンを完済した人であれば、家賃を下げても多少のダメージで済みますが、ローンを組んでアパート・マンション経営を始めた人にとって、家賃収入の減額は深刻な問題ですので注意が必要です。