収益物件を見分ける3つのポイント

デザインが良い。内装が良い。交通利便性が高い。スーパー・コンビニが近い。
入居者にとってはどれも欠かせない重要なポイントですが、その他にも賃貸物件のオーナーにとって重要なポイントが「入居率」や「修繕履歴」などたくさんあります。
つい目に見える部分にとらわれがちな、収益物件の"見分け方のコツ"をお教えします。

収益物件を購入する際に、具体的に何を注意すればいいのでしょうか。リノベーションを行い外観や内装がキレイな物件は、確かに入居者も決まりやすく購入後の費用も抑えられますが、見た目だけで判断するのは早計です。もしも、十分なメンテナンスがされていない物件を購入してしまえば、当然ながら修繕費用もかかります。真新しくキレイな外観ばかりに目が向いて錆びた配管やコンクリートのひび割れを見落としてしまっていたら…、その代償はあまりにも大きいと言わざるを得ません。

現地に行き建物を確認できるのであれば、外壁や屋根などの外観・塗装の状態は当然として、廊下や階段などの共用部の利用状況も念入りに確認した方がいいと思います。最も目に止まる共用部の管理が行き届いていないようなら管理が不十分な可能性も高いですし、目に見えない部分に瑕疵があっても不思議ではありません。オーナーチェンジの場合、室内をチェックできない場合も多いので、外観や空き室内など確認できる場所は念入りに確認したいところです。

また、安心しがちな「築浅の物件」や「大手ゼネコンが施工した物件」であっても、盲信するのは危険です。購入を考えている物件があれば、可能であれば管理組合などに修繕履歴を確認させてもらい、メンテナンス状況を把握するようにしましょう。
過去にどのような頻度でどのような修繕を行ったのかがわかれば、これからどのような修繕がどのくらいの頻度で必要か予測し、試算することができます。消防施設やエレベーターなどの設備の定期点検は記録されているのかも確認しておきたいですね。

建物の状況や修繕の必要性については、自身の"眼"を養うか、それを本業としている専門家（住宅診断士など）に判断してもらうしかありません。ご自身で勉強する時間が取れないようなら専門家に助言を得ながら決断していくのもいいでしょう。

建物の状態が良くても、経営を続けていけるかが気になりますよね。収益物件を購入する前にレントロールも見てみましょう。レントロールは貸借条件や貸借人の条件を一覧にした書類で、不動産会社から入手できます。賃料や敷金、入居者の属性や状態をチェックすることで、賃貸不動産の価値を判断する基準になります。

レントロールの見るべきポイントの１つに、現在の入居者の「入居年月日」があります。もし入居年月日が最近の入居者が多数いるようなら、高値で物件を売却できるようフリーレントを多用したり関係者が一時的に入居していることもあり、先の見通しがつかみにくいので注意が必要です。逆に入居時期がばらけていれば、一斉に退去するりすくが少なくなります。

賃料のばらつきにも注意したいですね。古い入居者より新しい入居者の賃料が安ければ、長く住んでいた人が出ていった後は、安い方の賃料で運営を考えなければなりません。賃料相場の変動も考慮し、直近の入居者の賃料を元に利回りを考える必要があるためです。

敷金の月数が減っているようなら、それも気になるポイントです。敷金の月数が減る＝「敷金の月数を減らさないと入居者が決まらない」とも考えられるからです。入居者の確保が困難な物件だとすれば、賃貸経営自体も難しいでしょう。

賃貸経営の最重要ポイントの1つ、「入居率」について踏み込んでみたいと思います。ご存知のとおり、賃貸経営の収入源は入居者の賃料となるので、入居してもらわないことには賃貸経営は成り立ちません。そのため、不動産（アパート・マンション）の経営においては、管理会社の優劣が安定経営を大きく左右します。管理会社を選ぶ際は「入居率を高く保ち、収益性を確保できるか」という点を基準にするといいでしょう。

では、どのような点で管理会社を見分ければいいのでしょうか？
まずは「客付けの力」が強いかどうかが重要でしょう。もし退去者が出ても、その会社が顧客を引き寄せる力があれば満室運営も可能となります。一般的に入居～退去までの期間は、一人暮らしなら4年、家族なら6年を目安に退去するといわれており、「客付けの力」が必要になる場面は必ずやってきます。転勤や子どもが増えて部屋が手狭になった等の外的要因も考えれば、客付けの必要性は疑う余地もありませんね。

入居した後に長く住み続けてもらうことも重要です。空室や家賃滞納が増加傾向にある昨今、入居者が定着するように日々の建物の管理を怠らない会社や、24時間対応コールセンターなどで迅速にトラブル対応を行ってくれる会社であることは非常に大切と言えます。飽きが来ないように、またトラブルを未然に防げるように設備や環境を修繕・刷新する努力を怠らない管理会社だとなお良いですね。もし、購入前の物件で設備や環境がメンテナンスやリフォームする必要なようであれば、どの程度のコストが見込まれるか事前にチェックしておきましょう。