土地は用途が決まっている？購入前に知るべき「用途地域」

建築済みの建物を買うのではなく、土地を購入して上屋を建てることをご検討されている方もいらっしゃると思います。しかし、ご存知の方も多いと思いますが土地は「用途地域」というかたちで、用途に制限が掛かっています。初歩的な内容ですが、今回は用途地域について説明していきたいと思います。

アパートやマンションを経営したい…せっかくだし新築したいし…と理想を膨らませて土地を購入しても、思い通りの建物が建てられない場合があります。

例えば、工業地帯にアパートがないからアパートを建てよう！と思っても、工業地域に住居は建てられません。そういったかたちで用途の混在を防ぎ、住居・商業・工業など土地利用の大枠を定めるものが「用途地域」です。用途地域は都市計画法の地域地区の一つで、それによってその土地に建てられる建物を制限しています。

用途地域の種類によっても建てられる建物は決まっているため、たとえ大型商業施設がいくつも集まっていて、人も集まり賑わっている地域で、アパートやマンションなどの居住用物件を建てればと入居者がカンタンに集まりそうな場所でも、用途地域の規制にひっかかるようであれば、希望する建物を建てることはでないのです。

用途地域は前述のとおり「人が住む」、「物を買う」、「物を作る」などの用途に応じて土地を分類しており、全部で12種類に分かれています。第１種低層住居専用地域では、住居は建てられますが、床面積の合計が１５０平方メートル以上の建物は建てられません。上記で例示したように、工業専用地域などにマンションを建てることもできません。アパートやマンションを建てるのなら、第１種中高層住居専用地域か第２種中高層住居専用地域が主となります。
用途地域は都市計画法に基づいて、おおむね5年に一度見直され、規制が緩和されるケースもあるようですので、土地購入のタイミングによっては状況を注視する必要があります。

また、用途地域に関わらず、市街化調整区域など建物を建てることが原則としてできない地域もありますので、土地購入を検討する際には対象の土地がある地域の状況を確認しましょう。

用途地域によって建てられる建物の種別が定められており、それによって床面積に制限があるのは上記のとおりですが、建物の種類以外にも制限されるものがあります。その代表的なものが「建ぺい率」と「容積率」です。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（いわゆる建坪というやつですね）の割合のことです。たとえば、建ぺい率が50％の場合は、敷地面積の半分の面積までしか建物を建ることができません。建ぺい率は、もともとは火災の延焼を防ぐためや住環境への配慮を目的に設けられた制限です。敷地いっぱいに建物が建てられ密集して並んでいると、火事が起きた場合に隣家へと延焼しやすく、どんどん燃え広がっていってしまう危険性が高くなりますよね？それを防ぐために設けられたものなのです。そのため、都市計画区域外の市域では住宅密集性が低く、延焼の可能性も低くなるため建ぺい率の制限がありません。

建ぺい率は用途地域に合わせて30～80%の間で定められており、原則としては建ぺい率を超える建築面積の建物は建てることができません。
ただし、防火地域内に耐火建築物を建てる場合など、建ぺい率の制限が掛からない場合もあるので、購入検討している土地の状況と自身の目的を考慮し、土地の購入を進めましょう。

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ床面積のことです。たとえば、容積率２００％というのは、敷地面積の２倍まで延床面積が許されることを意味しています。建ぺい率と容積率によって建てられる建物の大きさの上限が定められます。

一例ですが、敷地面積が100m2で建ぺい率50％・容積率200％の土地に建物を建てる場合、建築面積は50ｍ2、延べ床面積は200ｍ2までの建物が建てられます。それに沿って建物を建てると、1フロアが50m2で4階建ての建物を建てることができます。

ただし、土地容積率の計算方法は前面道路の幅員によって変わってくるので注意が必要です。また、高さ制限や日陰制限などの規制もあるため、建てたい建物に合わせて最適な土地を選んで購入することが重要になるでしょう。