アパートと区分マンション、経営するならどっち？！

不動産投資＝土地や資金を豊富に持つ人がすること、と考えている人も多いと思います。しかし実際は、金融機関からの借り入れを活用することで、自己資金が少なくても大きな資産運用を行う事ができます。サラリーマンや公務員の方も多く行っている不動産投資。今回は投資額を抑えられる中古物件を事例に、アパート経営・区分マンション経営についてご紹介します。

アパート経営の魅力は、やはり高い利回りを追求できる点でしょう。ただし、アパート経営は室数が複数ある物件を所有することになりますので、経営感覚や創意工夫が必要となります。

利回りや収益を第一に考えるなら、ハイリスク・ハイリターンではあるものの、一棟物としては物件購入額（＝投資額）を抑えることができる木造の一棟アパート購入もいいでしょう。
その場合、中古木造アパートは担保価値が低い分、賃料収入を着実に上げる＝入居者を着実に確保する力量が問われます。試行錯誤しつつ入居者の心をつかめるように、また空室リスクをコントロールするための努力を怠らない実行力や構想力が必要になります。

しかし、木造物件はRC（鉄筋コンクリート造）マンションに比べると耐久性が低く、法定耐用年数は22年となっています。つまり極端な表現をすれば、築22年を経過した木造物件は法的な評価価値がゼロになる、ということです。そういった物件は理論上は土地値で物件購入ができますので安く購入でき、賃貸での家賃収入を確保できれば高い利回りを実現できます。

また、一棟アパートは区分マンションと違い屋根・外壁・各種設備などの修繕費用をオーナーが負担しなければならないため、物件の状態によっては必ずしも想定した利益が得られるとは限りません。そのリスクを軽減するために、最近は賃貸併用住宅を新築で建築し、住宅ローンを利用し住居の一部に所有者が住み、一部は賃貸に出す、といったアパート経営のスタイルも増えてきているようです。

区分マンション経営は、投資額を抑えやすく初心者も入りやすいのが特徴と言えます。
また、区分マンション経営は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われていますが、これは区分マンション一室から不動産投資を始めることができ、一棟アパートのように土地・建物・複数の部屋を一度に購入するよりも投資額を抑えることができるからです。

マンションは管理会社が入り、ある程度のメンテナンスが施されていることが殆どですし、RCマンションは木造物件に比べて耐用年数もながいので、築が古い物件でも比較的少ない修繕リスクで済むケースも多くなります。また、修繕積立金を毎月支払うことで突発的な出費を減らすことができ、金銭的にも管理・試算がしやすいのではないでしょうか。

また、マンション経営で注意すべきは、マンション一室のみを所有している場合、その一室が空室となった場合に収入がゼロになることです。一等アパートの場合は、例えば４部屋所有していて賃貸している部屋が１つでもあれば収入はゼロになることはありません。
都心部の区分マンションを所有している場合は、郊外の物件よりも入居者を探しやすい反面、競合性が高く入居者が頻繁に入れ替わる可能性も高くなります。入居者が頻繁に入れ替わればクリーニングなど入れ替え費用も頻発するため、収益の試算をする際にも注意が必要です。

一般的に、想定利回りは一棟アパートの方が高くなります。反面、一棟アパートは土地・建物を最初に購入するため投資額も高くなるためリスクも大きくなりがちです。しかし、好立地の物件に適切なメンテナンスを施しつつ、満室経営までいかずとも高い入居率を継続できれば、高利回りを最大限生かした収益を得ることが可能です。時期・物件によっては売却時に利益を得ることも可能ですが、中古で木造アパートを購入した場合は、売却益が望めないことも多いので注意しましょう。

区分マンション経営は、一棟アパートよりもリスクが小さく済む替わりに、利回りも小さくなります。ですが、予め試算を行い、売却時の利益確保でそれを補うことも可能です。
また、複数の部屋を所有するなどリスク分散をしない場合、一室のみの所有ですと空室の状態が続いた際に収入がなくなり、利回りを大きく押し下げてしまいます。

リスクを抑えるのか、ハイリターンを目指すのか。木造アパートの突発的な出費を嫌う人もいれば、区分マンションでの空室による収入ゼロを嫌う人もいます。投資目的や資産状況、候補物件の状況などによって最適な不動産投資は異なりますので、信頼できるビジネスパートナーと相談しながらよくよく検討されるのが良いでしょう。