高利回りのアパート物件を見つけるには？

アパートに限らず、一戸建て住宅やマンションなどの賃貸経営のために物件購入を行う場合、利回りが重要な指標となります。しかし、常に良い物件の情報ばかりが集まってくることは、そうそうあるものではありません。そこで、高利回り物件を購入するため方法のひとつを紹介したいと思います。

と、その前に。利回りとはそもそもどういったものなのかをご説明しましょう。
利回りは「投資した額に対してどれだけ見返りや利益が上げられるか」を数値化したもので、物件の収益力を見る為に便利な数値です。何年で投資額を回収できるかを見るなど、アパートなどの経営を行うにあたって非常に重要な数値となっています。

また、利回りにも二通りあり、一つは表面利回り（グロス）というものです。これは単純に、投資額と年間の家賃収入の比率を数値化したものです。例えば、1000万円の物件を購入し、年間の家賃収入が100万円だとした場合、100万円÷1000万円＝10%が表面利回りとなります。購入時にかかる経費やアパート経営を行う上で必要となる経費、税金を考慮していない利回りのため計算しやすいのがメリットで、物件価値の目安として一般的に使われやすいものとなります。

もう一つは実質利回り（ネット）です。こちらは固定資産税・都市計画税や各種保険料、管理費など、様々な諸経費を年間の家賃収入から引いた「実質的な家賃収入」と投資額の比率を数値化したものです。例えば、1000万円の物件を購入し、年間の家賃収入が100万円、諸経費が50万円だとした場合、（100万円－50万円）÷1000万円＝5％が実質利回りとなります。
経営試算を行う際は、この実質利回りを指標とする事が多いでしょう。

利回りが高ければ高いほど投資効率に優れている計算になります。しかし、利回りが高いから絶対に安心！というわけでも、低いから価値がないというわけでもないのが難しいところ。
想定利回りは入居者が集まる前提での計算となるので、立地条件や市場状況も鑑みて試算を行う必要があります。また、低利回りの物件でも地価向上が見込まれるなど、近い将来の売却益に大きな期待ができる物件もあるでしょう。利回り（特に実質利回り）は非常に重要な指標ですが、利回りだけに捕われず、総合的に物件価値を判断するようにしましょう。

単純に考えれば利回りが高いほど、投資額に対して得られる収入額が増えていきます。効率的かつ安定的な経営を行うためにも、高利回りの物件を購入していきたいところですよね。そこで狙い目となるのが“地方の中古物件”です。

当然ながら中古物件は新築物件よりも価格が安くなっているので、入居者さえ集まれば高利回りでの運用ができる可能性が高まります。しかし、いくら安くても見た目がボロボロの物件には入居者を集めることは難しいでしょう。そこで重要になるのが「リフォーム」です。

アパートをリフォームするとなると、大掛かりな工事となり費用も嵩む可能性も高いですが、戸建住宅のリフォームであればかなり取り掛かりやすいでしょう。戸建住宅はアパート・マンションと比べてファミリー層など長期入居が見込まれる入居者層が集まりやすい傾向もあるようで、同じ家賃であればマンションよりも戸建住宅を選ぶご家族が多いようです。

リフォームの際、費用を多く掛けず効果的に行うポイントとしては「目の向く場所を整える」ことが挙げられます。室内はハウスクリーニングを専門業者に依頼するだけでも雰囲気が大きく変わりますし、一部の壁紙に色や質感の異なるクロスを使うと洒落た印象になるでしょう。
また、女性の目を気にする場合は、キッチンやバスルームなどの水周りに気をつけましょう。闇雲にお金を掛けるのではなく、今後の維持管理も考えて施工していけるといいですね。また、部材費や工賃についての費用感を知ることも重要です。蓄積した知識を元に施工会社と交渉することで、よりよいリフォームが行えるようになります。

リフォームは物件を変身させることはできますが、あくまで＋α。まずは不動産会社などの信頼できるパートナーと相談しながら、好立地の物件や、配管・基礎など状態の良い物件を選定することが重要です。そういった物件を適切な費用のリフォームで甦らせることで、利回りの高い物件として経営していくことができるでしょう。