アパート賃貸経営、ココに気をつけて！

アパート・マンションなどの賃貸経営を始めようとしたとき、何に気をつけるべきでしょう？ローン返済？入居者とのコミュニケーション？退去時の対応は？気をつけるべきポイントは、ざっと思いつくだけでも枚挙に暇がありません。今回はそのうちのいくつかにフォーカスしてご紹介していきたいと思います。

賃貸経営を始める場合、あらかじめ土地や物件を所有している方以外は、まず収益物件を購入することになります。その際、たいていは銀行などの金融機関で不動産ローンを組み、物件を購入します。ローンを組むにあたっても、自己資金から頭金を捻出し残金分をローンでまかなう場合や、全額借入で物件を購入する場合がありますが、ローンを利用して物件を購入される方のほうが多いのではないでしょうか。

そのローンの返済に当たっては購入後の収支管理がカギとなります。購入した物件での賃貸経営のシュミレーションを行って、ローンの月間返済額や返済期間を考えていきましょう。その際に目安となる数字として「ROI」という指標があります。いわゆる投資回収率のことで、投資した（今回で言うと物件を購入した）金額を、年間でどの程度回収できるかをパーセントで表したものです。式にすると、年間の回収金額÷最初の投資金額×100＝ROI（％）となり、ROIの値が大きいと回収率が高く、ローンの返済期間が短くなると想定されます。実際には借入金額や必要経費、管理コストなども考慮する必要があるので注意が必要です。

また物件購入価格は、減価償却費として必要経費に含め確定申告をしなければなりません。減価償却は国が定めており、平成10年4月1日以降は定額法が義務付けられています。

新築・中古を問わず、アパート・マンションなどの居住用物件には、自然災害や人災による破損や損壊がついてまわります。そんな万が一の時に備えて、修繕費確保のためにも損害保険に入っておきましょう。保険にもいくつかの種類がありますが、最もポピュラーなのは火災保険です。賃貸に入居される際に加入したことがある方も多いと思いますが、火災や落雷、水災、爆発などの被害状況によって保険金が出る補償です。賃貸物件のオーナーは、一般世帯とは違い被災者生活再建支援金の対象になりませんし、全損あるいは修復困難な状態になってもローンの返済義務はなくなりませんので、火災保険は欠かせないのではないでしょうか。

しかし、通常の火災保険だけ入っていても地震の被害は補償されません。地震保険の特約が付いているかをきちんと確認し、もし補償されないようであれば契約内容や付帯内容を変更し、地震も補償される保険に加入しておきましょう。もちろんその分の費用は嵩みますが、万が一を考えて最低限の保障はあった方がいいと思います。建物の構造の被害状況や床面積の損失部分の条件がありますが、地震への金策として有効活用しましょう。

賃貸経営における収入は、もちろん家賃収入が中心となります。家賃収入を得るためには入居者が不可欠ですので、入居者が集まらず空室が慢性化すると赤字運営になってしまい、ローンを返済するどころか新たな支出が生まれかねません。空室対策は賃貸経営を行うオーナーにとっては取り組み続けなければならない課題です。入居者のニーズやライバルとなる賃貸物件の数や入居率など、様々な状況を考慮し購入した好立地の物件であっても、空室を埋める努力と退去を防ぐ努力を怠ってしまえば賃貸経営を続けることは難しくなるでしょう。

空室を埋める＝入居者を集めるには、コンビニや駅は近いなど利便性が高い立地であることや、設備や建物の維持管理・メンテナンスなどすみやすい環境を維持することが大切です。住環境が良く利便性が高い物件は、不動産会社としても紹介しやすいですからね。多少費用がかかりますが、不動産仲介業者の力を借りて客付けすることも一つの方法です。また、安定して長く住んでもらうためにも、騒音などのトラブル対策を事前に行いましょう。賃貸経営中の物件周辺に住んでいるなら、入居者と適切なコミュニケーションを取り、何かあったときに話しやすい関係を作るだけでも違います。