アパート経営の失敗例

アパート経営は不労所得を得るための手法として一般的ですが、アパート経営は投資ですから抱えなければならない当然リスクもあります。様々な対策を行うことでリスクを最小限に抑えられますが、対策を怠ればその投資が失敗する可能性が高いでしょう。リスクを抑える対策を練る前に、まずはどのような失敗例があるか中古アパート経営を事例にから学びましょう。

アパート物件を購入さえできれば何とかなる…、と思ったら大火傷してしまいます。購入後も修繕などの維持費・諸経費が掛かり続けます。経営試算を行いROIで投資対効果を計算していたとしても、収益が生まれず経営に失敗することもありえます。

まずは考えられるのは黒字倒産です。中古アパートなどの収益物件を購入する際、減価償却期間を考慮せずにいると、減価償却期間後の納税資金が足りない、または想定外の高額な納税のために収支が狂い経営維持が難しくなってしまうでしょう。そのときに建て替えをすればいいと考えていても、いざそのタイミングになると資金が足りなかったので売却して繰り上げ弁済を行うケースもおおいようです。

また、空室が続き賃料収入が得られなかったり、人災・天災などによる大規模修繕などで思わぬ大きな出費が原因で、ローンの返済が滞ることもあります。レバレッジを活用し、ローンを上手く利用することは重要ですが、金利上昇などのイレギュラーも想定して対処できる範囲内で活用するようにしましょう。また経営に区切りをつけて所有アパート物件を売却する際には、残債額を考えた売却を行いましょう。売却後にローンの返済だけが残った…なんて事態は是が非でも避けたいところです。

アパートやマンション経営で収益を得るためには、兎にも角にも入居者を集めなければなりません。そのために欠かせないのが空室対策などの「客付」ですが、その方法や委託先を誤って経営が立ち行かなくなった例もあります。

入居者を集めるためにご自身で精力的に対策を行う方も多いかと思いますが、所有物件が遠方の場合や複数物件をお持ちの場合は、不動産会社・管理会社を利用する場合も多いでしょう。しかし、依頼する不動産会社・管理会社によっては広告やWEB掲載などの集客に力を入れていなかったり、普段あまり賃貸アパートなどの管理を行っていない（＝マーケットを理解していない）ケースもあり、支払った手数料の元が取れず赤字が嵩むだけ…なんてことも。

現状分析や具体的な打開策提案もなく、家賃を下げればいいの一点張りをしてくる会社もあるようで、結局入居者が集まらない、また入居者が集まっても賃料収入が想定を下回ってしまい、泣く泣く経営を諦めるオーナー様・大家様もいらっしゃるようです。

客付のためには設備メンテナンスなど住みよい環境を整えることも重要ですが、不動産会社・管理会社の選定も非常に重要になります。広告活動が盛んであったり、アパートなどの賃貸住宅を専門としている、マーケットに見識の深い会社を選定するようにしましょう。入居者が集まった後も、退去を防ぐためにメンテナンスを継続して行い、入居者に飽きがこないような施策を考えることも大事になってきます。

賃料収入を確実に得るための方法として、サブリース（一括借り上げ）などの家賃保証をお考えの方も多いのではないでしょうか。サブリースは新築をメインとして管理会社が提供しているサービスで、入居者募集やメンテナンスの請け負い、空室の有無に関わらない家賃保証など、安定収入を得たいオーナー様・大家様から人気を集めています。入居者からのクレームや家賃滞納等のトラブルにも対応してもらえるので、管理の手間を避けたい方にも適しています。

ただし、気をつけなければいけない点もあります。その１つが「賃料増減額請求」のしくみがどうなっているかです。空室が長く続くなど現状の家賃で入居者が見込めない場合は、家賃の見直し・減額を迫られる事態になることも。家賃の減額交渉を受け入れない場合は管理契約を打ち切る業者もありますので、契約内容がどのようになるか前もっての確認が必要です。その際には「保証期間」も確認するようにしましょう。

最近では築古なアパート物件でもサブリースが可能な場合も多いので、所有物件に関わらず一度専門業者に相談してみるのも良いかもしれませんね。要リフォームなど条件提示のある場合もありますが、物件状態が良くなることで賃料上昇など物件価値が高まることに繋がりますから、提示された条件と今後のアパート経営を考慮した上で、条件を飲んでサブリースをするか否かを判断していきましょう。物件の立地によっては賃貸需要があまりにも低く、家賃減額が避けられない場合もあるので注意しましょう。

アパート経営において、入居率や利便性を考えても「立地」は非常と言えますね。駅やコンビニ、スーパーが近いだけでも、物件価値に影響するでしょう。しかし今回ご紹介する失敗例は「郊外でのアパート経営」での事例です。

郊外物件でままある経営手法として、工場の従業員や大学生などの特定の賃貸需要を見込んだアパート経営があります。工場や大学などから近い物件で賃料も相場程度＆物件もきちんとメンテナンスされていれば、入居者が全く集まらないことはほぼありません。学生は卒業を目処に転居してしまいますが、その次の年代の新入生が入居してくれる見込みもありますし、確かに安定的なアパート経営ができそうですね。

しかし、人件費や経営状況などによって工場が閉鎖されたり、大学キャンパスの移転によってターゲットとしていた入居者が「居なくなってしまう」事もあるのです。そうなった場合、入居者が集まらなくなり、空室状態が長期化＝賃料収入のない期間が長期化してしまいます。その結果、赤字経営が続くことになり、最終的には返済が滞る…そんな事態も考えられます。

特定の需要に対してアプローチしていくこと自体は悪いことではありませんが、万が一に備えた対策を行っておくようにしましょう。