中古マンション経営に理想的な物件とその注意点

アパート一棟の購入～経営となると、戸数が多いことや維持管理の煩雑さもあり、敷居を高く感じられる方も多いのではないのでしょうか。そんな方に検討していただきたいのが区分所有の中古マンション経営です。1戸しかないので空室になる＝収入がゼロになる、というリスクはありますが、購入価格や管理が比較的容易なこともあり、これから経営を始める方には挑戦しやすいのではないでしょうか。

人口の多い都市部こそ、優良な中古物件を探すねらい目となります。マンションには昭和から平成にかけて建てられたものが多く、耐用年数や修繕時期を考えれば、そろそろ大きなリフォームが必要な物件も多々あるでしょう。もちろん安直に、古い安いマンションを買おう！というわけではありませんが、そういったやや古い物件の中に、状態の良い割安な物件が眠っています。躯体や配管など見た目にはわかりにくい部分に瑕疵がある物件は避け、リフォームが必要だが質がよく価格の安いものを選ぶ方が良いでしょう。

新築物件を購入することに比べ、中古物件のリフォームを行う場合の方が初期投資額が少なく済む事が多く、実質利回りを上げることができます。マンション物件はアパート物件と比べて耐用年数が長く長期間使えるものが多いため、前述したような配管やコンクリート部分などに大きな瑕疵がなければ、リフォームやリノベーションを行うだけでも長期運用が見込めます。

入居者のうち20代～30代の若年層を中心に、建物が古くとも見た目が小奇麗であれば構わず、内装がリフォーム済みで設備が整っていればよい、と考える方が増えているようです。ですので、中古物件を購入した際は、ニーズや市場状況に合わせて、リフォームかリノベーションを行うようにしましょう。

都市部の物件は郊外の物件と比べて、入居者の母数が多いため客付けを行いやすくなりますが、都市部でのターゲットとなる若年層の方々は、綺麗さを重要視していることを忘れないように気をつけましょう。また、若年層はファミリー層と比較すると、転居までの期間が短い傾向にあることにも留意しておきましょう。

また、駅近・コンビニ近くなど利便性以外にも、災害の可能性も考慮できるといいでしょう。地震ハザードカルテなど災害発生の予測情報や、災害時の対応についても調べておくと、物件の＋α要素として役立つかもしれません。

まずわかりやすいのが築年数です。築浅の物件の場合は「まだ大丈夫だろう」と無条件に安心してしまいがちですよね。ただ、実際には築浅の物件でも欠陥物件である可能性は否めません。価格とのバランスを見ながら古い物件に手を入れて経営を行う場合も多々ありますが、その場合に必要なリノベーションを行うにあたっては強度が非常に重要となります。古い物件は耐震性などへの対策が十分ではなく、壁を抜いて間取りを変えるようなリノベーションの余地がないことがあります。

また、見栄えだけ整えてある物件で、コンクリートにひび割れがあったり配管にさび付きが見られる物件も多々あるようです。そうした瑕疵を避けるために必須となるのが住宅診断です。施工会社が大手であっても、信頼しきってしまうのは避けましょう。大手ゼネコンが受注する場合も、実際の施工はさらにその下請け業者が行っているケースもありますので、不安がぬぐいきれない場合や判断しかねる場合は、多少の費用が掛かってもプロの手による診断を依頼することをオススメします。

次は価格です。手ごろな中古物件が多い今の時代で、中古マンション経営を始める上で、ついつい安いマンションで高利回りの案件に手を出したくなりがちです。しかし、価格が安い物件には理由があるのが常です。駅から遠いなど立地が悪く入居率が低かったり、使用した建材の質が悪く劣化が早く進んでいたりと、値段相応の意外な落とし穴があるものです。相場を逸脱して価格が安い場合は、その理由がどこにあるか事前調査が肝要です。

最後が見た目です。水周りが最新設備で整えられていたり、壁紙など室内がオシャレに整えられられている場合も、決して油断してはいけません。確かにビジュアルが整っている方が入居者が決まりやすいですし、物件購入後の改修費用も抑えられますが、見た目が綺麗でもパッと見えないコンクリートや配管が劣化している事も多々あります。配管のメンテナンス性の低い場合や強度に影響を及ぼす瑕疵がある場合、大規模修繕が必要となり思わぬ大きな出費となる可能性が高くなり、場合によっては経営継続が難しい…なんてことも。

もし可能であれば管理組合や仲介会社経由で修繕履歴を確認できるとベストですね。そういった今までに発生した修繕情報を元に、今後どのような修繕が発生しそうかを推し量ることで、その物件を購入する是非を判断する材料としましょう。