アパート購入、ローンを組む方が高リターンに？！

不動産投資を行うにあたって最大のハードルはやはり物件の購入、特に借り入れを行っての物件購入でしょう。借金に対するネガティブなイメージが強い日本人は、なるべくローンを避ける傾向がありますが、不動産投資という面から見ると、自己資金以上の投資ができることには大きなメリットもあるのです。

アパート・マンションなど不動産物件の購入は高額な買い物です。自己資金だけで購入する方もいますが、たいていは銀行などの金融機関から融資を受けて購入することになります。住宅ローンを組む＝借金を抱えることになるので忌避感を持つ方も多いと思いますが、実はローンを組んでアパート・マンションなどの不動産物件を購入した方が、自己資金のみで物件購入を行うよりもメリットを受けやすくなります。

例えば住宅ローンに付随して加入可能な「団体信用生命保険（通称、団信）」というものがあります。この保険に加入すると、住宅ローンの返済途中に万が一のことがあった場合、生命保険会社が残りの住宅ローンを清算してくれるしくみとなっています。団信に加入していない場合、万が一の際にはご家族がローンの返済を行わなければなりません。その他の保険とのバランスも考える必要はありますが、リスクヘッジのためにも入っておいて損はないでしょう。

団信も大きなメリットではありますが、投資の面からみて大きなメリットとなるのが「レバレッジ効果」です。レバレッジとは「自己資本より大きな他人資本（＝借入）を活用して効率よく利益を上げること」を表した言葉ですね。マイホーム購入の場合はなるべくローンの借入額を抑えようと考える方が多いと思いますが、不動産投資の場合は違います。借入金額が大きくかつ返済期間が長いほど手元に残る現金が多くなるので、効率的にリターンを稼ぐためにも借入比率を高くして「レバレッジを掛ける」のです。

ただしレバレッジを掛ける場合、借りた金額に比例して金利が変動します。借入れの金利割合や金利上昇リスクはアパート経営を左右する重要なファクターです。返済金額が収入を上回ってしまうと、当然ですが赤字経営となってしまいます。ローン返済も踏まえた試算を行い、収支計画を練りこむ必要があるでしょう。

また、アパート経営では物件の減価償却費を経費計上し減税することができます。しかし減価償却には期間が定められており、減価償却費がローン返済金額を下回ると支払う税金が増えます。期間の問題でそもそも減税ができない場合もありますので、試算を行う際はきちんと諸条件・状況を確認しましょう。

アパート経営には「減税と資産増加」「学んだ経営の知識を次の投資に生かせる」など、パッと思いつくだけでいくつものメリットがあります。前述した借入を活用したレバレッジ効果も、非常に大きなメリットですよね。借入比率を高め少ない自己資金で物件を購入することで、効率的な利益創出を狙うこの手法は、複数のアパート物件を購入・経営するにあたって非常に有用なものです。

もちろん購入後の経営にも力を注がなければなりません。経営の収支計画も重要ですが、購入から売却までのキャッシュフローを想定して、総合的な利回り・収益を算出し運営を考える必要があります。購入⇒経営中のアパート・マンションなどの不動産に売却できる価値があれば、マンション経営としても成功と言えますし、まとまった現金あるいは資産を獲得可能です。

またIRR（内部収益率）という指標も、投資が成功するか（または実行すべきか）の目安として使われています。IRRは金利を含めた返済額の支出などや貨幣の時間価値を考慮に入れて数値化するため、事業成功の信憑性を測ることができるものです。IRRの値は大きいほど良く、自己資金のみで物件購入するよりもレバレッジを活用した方がIRRが優れているケースが多いようです。

レバレッジはきちんとした計画の下で行えば心強い武器となります。アパート経営の最中（＝ローン返済中）は実感が少ないかもしれませんが、物件の売却を行って利益が可視化した時、レバレッジの効果を最も感じられるでしょう。